Le bail locatif

Un bail est un contrat qui unit un locataire (appelé preneur) et un propriétaire (ou une personne désignée par lui, comme un agent immobilier).

Il régit la relation entre les deux parties au sujet de la location de tout ou partie d’un bien immeuble, concernant les droits et obligations de chacun.

C’est par cet écrit que le propriétaire cède la pleine jouissance du bien en contrepartie du paiement d’un loyer.

Le décret du 15 mars 2018, entré en vigueur le 1er septembre 2018, est la réglementation qui s’applique à tous les beaux. Cette législation règle la formalité du contrat.

Le bail comprendra, entre autres, les identités des parties, la date de prise en cours et la durée du bail, le type de bail, le montant du loyer hors charges, le mode de calcul de charges si l’immeuble est commun, …

Une des nouveautés du décret : le bail doit faire mention de la classe énergétique de l’habitation ainsi que de la date de l’établissement du dernier certificat PEB.

Il existe plusieurs types de baux tels que, par exemple :

• Le bail d’habitation qui concerne une résidence principale ;
• Le bail étudiant d’une durée normale d’un an avec la possibilité de sous-location ;
• Le bail de colocation qui établit une solidarité entre colocataires...

Il est à noter cependant que la location d’un hébergement touristique (comme un gîte), entre dans la réglementation du tourisme. De même, les locations de bureaux ou de garages sont gérées par le Code civil.

Les deux parties peuvent mettre fin au bail de commun accord ou unilatéralement.

La résiliation de commun accord peut s’effectuer à n’importe quel moment. La date doit être fixée irrévocablement, idéalement par un accord écrit.

Si le bail est résilié par l’une des parties seulement, l’on parle de préavis. Celui-ci fera l’objet d’un courrier recommandé, d’un exploit d’huissier ou par la remise en mains propres contre accusé de réception.

Il existe différents cas où le bailleur peut mettre fin au bail de résidence principale, avec les conséquences que cela implique :

Si le bailleur ou l’un de ses proches veut occuper le logement, il peut mettre fin au bail à tout moment ;

S’il s’agit de réaliser des travaux importants, le bailleur peut le faire au terme de la 3ème ou de la 6ème année, moyennant le versement d’une indemnité (9 mois ou 6 mois de loyer) ;

Sans motif, au terme de la 9ème année ou à la fin de chaque période de 3 ans.

En cas de décès du bailleur, les héritiers qui doivent poursuivre le bail. Par contre le bail sera résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité.

Contrairement à d’autres actes, le bail n’est pas nécessairement signé devant un notaire. Il reste cependant une formalité à accomplir : l’enregistrement.